Покупка и Продажба на Недвижими Имоти в България

Развиващият се пазар на недвижими имоти в България привлече много купувачи и инвеститори, но всеки, който е решил да осъществи сделка, трябва да е наясно с всички админстративни и правни подробности, за да бъде сигурен в своето начинание, преди и след покупката или продажбата.

Кой има право да притежава недвижим имот в България?

Всички български граждани и юридически лица могат притежват земя или част от сграда (апартамент, офис или търговска площ) без ограничения.

Българското законодателство позволява на чужденци да притежават или използват имот, с едно ограничение:

Чужди граждани и юридически лица нямат право да бъдат собственици на земя.

Това означава, че на чуждите граждани и юридически лица не е разрешено да купуват директно парцели за строителство, земеделска земя или имоти, които включват и притежание на земята, върху която сградата е построена. От друга страна, българското законодателство позволява на чужди граждани и юридически лица да притежават български юридически лица (напр. фирми), които от своя страна могат да притежават всякакви видове недвижими имоти.

С други думи, един чужденец може да основе българска фирма и тази фирма няма да има никакви органичения да притежава всякакви видове недживими имоти, като юридическо лице. Тази стъпка не e необходима когато чуждият гражданин иска да закупи апартамент, офис или търговска площ, която не включва притежание на земята под сградата. В такива случаи, купувачът получава така нареченото “право на строеж”, което е юридическият термин за притежание на такъв вид недвижим имот.

Това ограничение за чужди граждани и юридически лица се планира да бъде премахнато през 2014 година.

Покупка и продажба

След като купувачът вземе окончателно решение за покупка на недвижим имот и договори всички аспекти с продавача, препоръчително е да се подпише предварителен договор, които да описва важни детайли от бъдещата сделка. Това включва – точна цена на имота, размер на депозита (ако е договорен такъв), необходими документи за сделката, начин на плащане, неустойки при неспазване на правни и договорни задължения на някоя от страните и други, ако са договорени от купувача и продавача. Този предварителен договор дава гаранции и на двете страни, че договорените параметри на сделката няма да бъдат променени до нейната дата. Тази стъпка е препоръчителна в случаите, когато продавачът не е готов с всички необходими документи за сключването на сделката (изброени по-долу). Издаването на всички административни и правни документи отнема около един месец.

Всичко необходими документи за сключване на сделката трябва да бъдат получени, подготвени и представени от продавача и нотаруиса (в някои случаи и от купувача). Някои от тези документи трябва да бъдат извадени от местната община от продавача.

• Документ за собственост на недвижимият имот
• Актуална скица на имота, издадена през последните шест месеца (необходима е само за земя)
• Актуална данъчна оценка на имота
• Удостоверение за липса на тежести върху имота
• Декларация за гражданство и гражданско състояние
• Декларация за липса на данъчни задължения
• Декларация за намерение за покупка на имот
• Документи за самоличност
• Квитанция за внесени държавни такси от купувача и продавача
• Ако купувачът е юридическо лице и сделката се сключва от представляващо лице:

-          Актуално състояние на юридическото лице, издадено през последните шест месеца

-          Решение за покупка на конретния недвижим имот, взето от управляващия орган на юридическото лице

-          Нотариално заверено пълномощно за лицето представляващо купувача, което да описва действията, които лицето може да извършва по покупката на конкретния имот

Нотариусът, който изповядва сделката е задължен да прегледа всички документи и потвърди тяхната пълнота и автентичност. Двете страни трябва да постигнат съгласие за начина на плащане пред нотариуса (банково плащане, в брой, др.)

Кушувачът е задължен да регистрира имота в данъчното подразделение на общината, в която се намира имотът, в срок от два месеца след покупката (това не е задължително за земеделски земи).

Покупка “на зелено”

Този метод на  закупуване на недвижим имот доби голяма популярност в България, от една страна заради голямото търсене в някои райони и от друга страна заради по-ниските цени на имотите в ранните етапи на строителните проекти, което привлича купувачите.

Начинът на закупуване на недвижим имот “на зелено” наподобява действията при извършването на сделка за вече съществуващ имот, но има някои разлики, като фактът, че собствеността върху имота се прехвърля когато строежът завърши и сградата получи всички лицензионни и разрешителни документи от местните институции. Стандартната практика е да се подпише предварителен договор със строителната фирма и да се плати депозит, който варира между 10% и 30% от стойността на имота. Останалата част от сумата може да се разбие на вноски, които да бъдат договорени между двете страни и да са обвързани с различните етапи на строителство на сградата. Например – на всеки вдигнат етаж и/или етапи на завършеност.

Много важно е купувачът внимателно да прегледа предложеният от строителната фирма договор, като специално внимание трябва да се отдели на строителният график и датата за завършване на сградата, съдържание на проекта – размер, форма, завършеност и включени съоръжения в имота, неустойки при неспазване на договорните отношения и други, които меже да бъдат сметнати за важни от купувача.

Поради бързото развитие на пазара на недвижими имоти в България, много строителни компании търсят бързи печалби и строят сгради с по-ниско качество на изработката от очакваното. Точно затова е много важно купувачът да провери реномето на строителната фирма и да подпише внимателно проучен и юридически издържан договор, който да му гарантира успешна покупка.

Не се колебайте да пишете на ел. поща bulgaria@e-propertyworld.com, aко имате нужда от допълнителна информация или имате някакви въпроси.